許多賣方以為賣屋很簡單。找一位過戶師 (Conveyancer)，選個費用最低的方案，簽約，然後交割。實務上，只要「包含項目與排除項目」列表不清楚，就可能在交割前引發爭議，而且處理成本往往遠高於一開始就把合約寫清楚的成本。
本文以一個典型的維多利亞州情境為例，說明固定裝置與配件爭議為何會發生，法律通常怎樣判斷，以及如何在交割前避免踩雷。
維多利亞州買賣雙方重點整理
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及早做一次「固定裝置與配件」盤點
走一遍房屋，逐一辨識任何有黏貼、灌漿、鎖螺絲、上螺栓、釘固、接管、接線、嵌入或內建的物品。 -
把包含與排除項目寫進合約
不要只靠電郵、房仲簡訊或「供參考」的清單。如果該物品很重要，就把清單附在合約後面，並在特別條款中引用該清單。 -
合約內容要與買方看屋時所見一致
買方看屋時看到某些物品仍在屋內，若沒有合約上的清楚安排，賣方事後移走很容易引發爭議。 -
未經意見前，交割前不要拆走任何可能屬於固定裝置的物品
若不確定，先把該物品當作包含在買賣標的內，直到確認可排除為止。 -
簽約前先讓專業人士審閱合約
合約一經簽署即具拘束力。簽後再補救不清楚之處，通常更難、更慢，也更昂貴。
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故事：爭議如何開始
一名賣方在出售其位於維多利亞州的住宅時，因交割前發生爭議而聯絡本所諮詢。
交割前，賣方希望把某些物品另外出售，包括戶外地磚、層架、吧台桌椅，以及其他家具。賣方把這些物品的清單交給其過戶師。
買方先後兩次到現場看屋，之後簽署了買賣合約。
其後賣方才發現，合約並沒有清楚寫明上述清單中的物品屬於「不包含在售價內的排除項目」。賣方以為那些物品不屬於交易內容，於是在交割前把部分物品出售並移走。
不久後，買方律師來函指稱物品被移除，要求停止該等行為，並保留買方主張賠償的權利。
核心爭點在於，地磚與層架等物品究竟是合約下「隨土地一併出售的物品」，還是賣方可以自行移走的個人動產。
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為何會成為法律問題：固定裝置還是動產
在澳洲不動產法中，「哪些留下，哪些可以帶走」的爭議，通常取決於該物品屬於固定裝置（成為土地或建物的一部分），或屬於動產（個人財產）。
法院一般會集中看兩個相互關聯的因素：
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附著程度
該物品與土地或建物在物理上連接得有多緊密。 -
附著目的
該物品是否是為了提升不動產本身的價值與功能而設置，而非單純為了享受該物品本身。
這些原則可追溯至 Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328，一般可概括為「看附著方式及客觀目的」。
維多利亞州的權威判例亦採用類似推理。常被引用的例子是 Belgrave Nominees Pty Ltd v Barlin Scott Airconditioning (Aust) Pty Ltd [1984] VR 947，該案在支持「永久安裝」的客觀意圖及與建物連結程度等情況下，把已安裝的設備視為固定裝置。
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為何證據往往對賣方不利
地磚
在大多數情況下，賣方要主張地磚不包含在交易內，難度很高。地磚通常已融入建物結構，目的在於長期改善房屋本身。若合約含有「永久性固定裝置與配件」一類的廣泛字眼，交割前拆走地磚風險極高。
層架
層架較看個案事實。有些層架明顯是固定於牆面並 intended 成為物業的一部分，有些則更像可搬走的家具。結果往往取決於固定方式與客觀安裝目的，而不是任何一方主觀上怎樣想。
戶外家具與可移動物品
戶外家具、吧椅與獨立擺放的物品通常屬於動產。但如果銷售宣傳、看屋呈現或合約寫法令買方形成不同印象，也容易引發爭議。
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通常可避免爭議的簡單做法
在不少維多利亞州同類爭議中，實務解法其實很直接：
把「排除項目清單」附在合約內，並加入特別條款，明確寫明清單所列物品一律排除於出售範圍之外。
若某物品合理上可能被視為物業的一部分，就應假設必須在合約文件中以書面明確處理。
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為何「便宜過戶」可能變成昂貴的假省錢
維多利亞州持牌過戶師可以提供過戶服務，但其可提供的工作範圍有明確界定且受限制。政府指引概述了 Conveyancers Act 2006 (Vic) 第 4 條，指出其涵蓋與交易相關的法律工作，該等交易會創設、變更、轉移、移轉或消滅不動產或動產上的法律或衡平權益，例子包括土地買賣、租賃與按揭。監管機構亦強調，過戶工作可以由律師或非律師提供，但非律師的過戶服務提供者必須持牌，且必須在法定定義範圍內執業。
重點在於，包含項目爭議、交割前移除物品，以及賠償主張，正是「固定低費用」最容易演變成假省錢的地方。最便宜的風險控管，通常是簽約前把合約寫清楚。
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最後提醒
本文僅供一般資訊之用，並非法律意見。某項物品是否包含在維多利亞州的住宅買賣中，取決於合約條款、附著方式的事實，以及周邊情況。
如果你在澳洲買賣房產，對於哪些要留下、哪些可以帶走不確定，我們可以在你簽署前為你審閱合約，並協助你把包含與排除項目清楚記錄在合約文件中。
